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マイホーム売却時の税金
所得税および住民税の課税
自分が住んでいる建物や土地を売却して譲渡所得を得ると、所得税と住民税を課せられます。課税の対象は、「課税譲渡所得金額」といわれ、売却価格から、自分が住んでいる建物や土地を取得した時に支払った取得費と、売る時にかかった譲渡費用、および特別控除額を差し引いて算出します。
確定申告の時期になると、登記などをもとに、税務署から「所得税の確定申告書」が送付されてきます。所得税と住民税の納税義務者は、この「所得税の確定申告書」に、「譲渡所得申告のチェックシート」「譲渡内容についてのお尋ね」「譲渡所得計算明細書」などを添付して、期間内に税務署へ申告し、納付することとなります。売った土地の所有期間は、売った年の1月1日現在で判断されます。
長期譲渡所得の場合は、税率軽減
長期譲渡所得とは、所有期間5年超の不動産を売却した得た利益のことです。売却不動産が、所有期間5年を超える場合、売却益は長期譲渡所得とみなされ、所有期間5年以下の短期譲渡所得に比べて、税率が軽減されます。さらに、所有期間10年を超える居住用不動産の場合には、軽減税率や買換え特例の適用対象となります。
このように譲渡所得にかかる税率は、売却不動産の所有期間によって、大きく左右されます。所有期間の計算は、取得日から譲渡日を含む年の1月1日現在で計算されます。取得日あるいは譲渡日は、「引渡しを受けた日」か「売買契約の効力が発生した日」のいずれかを選ぶことができ、このどちらを選ぶかで、税率が変わることもあるので注意が必要となります。それぞれにかかる所得税額と住民税額の合計が税額となり、長期譲渡所得の税額は課税譲渡所得額に20％の税率をかけて算出されます。
特別控除特例の活用
住まいを取得するときにかかってくる税金には、減税措置が設けられているケースが多くあります。譲渡所得に課せられる税金には、「3000万円の特別控除の特例」が設けられており、マイホームを売って得た譲渡所得が3000万円以下の場合には、非課税にできます。この特別控除の特例の適用が受けられる条件としては、(1)現在住んでいる建物を売った場合、(2)現在住んでいる建物と一緒にその土地（借地権なども含む）を売った場合、(3)住まなくなってから一定期間内に、災害などで消失した建物の土地、以前に居住していた建物、以前に居住していた建物と一緒に売却された土地、居住している建物を取り壊した後、1年以内に売却され、その間貸付やその他の用途に使用されていない土地のいずれかに該当する土地または建物を売った場合のいずれかに該当する場合が挙げられます。なお、この特例を利用して、買換えをする場合には、住宅ローン控除は使えません。また、特例の適用を受けられないケースもあるので注意してください。
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